只有京、沪、深适合建设CBD
亚洲CBD论坛
·专家视野·
我国内地600多个大大小小的城市当中有180多个提出要建立“国际化大都市”，这简直就是一个“国际化大玩笑”，因为全球称得上国际化大都市的也就纽约、东京、伦敦、香港等数十个城市；而这180多个城市当中又有40多个城市提出要建立自己的CBD，个别城市号称要建立几个CBD。依笔者看，这完全是漠视经济规律、劳民伤财的盲动，最终的结果可能就是在很多城市留下一大堆烂尾楼。
作为舶来品的CBD在国外并没有如中国一般火热，它是随着经济发展自然而然“生长”出来的，而不是人为“规划”出来的。在发达国家，一个CBD的自然形成，至少需要20年－30年的时间。引渡到中国之后，CBD概念则成为了一种城市发展的策略，人们对它所有的缺点都视而不见。
在中国，最初的CBD建设被过多地蒙上了一层政治色彩，成为城市之间互相较劲的砝码。早在1990年代初，北京、上海、广州等三个中国最大的城市几乎同时提出了发展CBD的战略。更加严重的是，很多地方领导只看到CBD的硬件设施，把摩天大楼等同于CBD，忽视现代服务业发展和城市经济辐射力是CBD产生的前提。CBD在中国异化为简单的房地产开发，变成单纯的建造高楼大厦。
我们以为，全国大部分城市的CBD规划超越了自身的发展能力、不符合经济发展的需要，最终要么开发到一半无力继续，变成一大堆的烂尾楼，要么建成一些高楼大厦后找不到合适的租户而空置，或者改变用途，由最初的商务用途变成商业甚至居住用途。目前还有一些城市将新区和CBD混同起来，作出十分宏大的规划，前景实在堪忧。
为什么说全国的大部分城市建不成CBD呢？因为它们没有建立CBD的经济基础。首先从经济总量来说。一般认为国内城市要建立CBD，城市GDP总量应该在1000亿元以上。到2004年为止，全国共有45个城市GDP总量超过1000亿(其中包括这些城市下辖地区的GDP)，而很多规划要建立CBD的城市目前远远达不到这个最基本的要求。其次是产业基础，需要有比较发达的现代服务业。很多城市虽然经济总量比较大，但从产业看主要还是依靠传统的制造业。第三要看城市在区域经济或者全球经济中的位置，是否具有辐射周边的能力。笔者认为要形成真正意义上的CBD，这三个条件缺一不可。举个例子来说，苏州2004年经济总量3400亿，但苏州以生产性企业为主，在长三角经济圈中接受上海这个中心城市的辐射，因此就没有可能和必要发展自己的CBD。
我们认为，目前符合建立CBD条件的国内城市只有上海、北京和深圳三个。上海有发展成为远东或者全球性CBD的可能，北京和深圳的CBD主要服务于环渤海经济圈和珠江三角洲。重庆能否发展出辐射西南经济圈的CBD尚未可知，最终要看重庆和西南经济圈的经济发展状况。我国绝大多数城市仍处于从制造业向服务业发展的阶段，现代高端服务业尚未发展起来。在这种基础上发展起来的“CBD”，功能就很容易失衡。
CBD既然是商务中心，就应以商务为主，但多数城市在建设过程中，只进行住房建设的短期投资，住房开发过热，CBD变成“居住中心区”，这样的CBD还是真正意义上的CBD吗？
(复旦大学房地产研究中心 尹锋 尹伯成)
